商业街区+旅游这样打造盈利更高！

铺洛旺斯

商业街区是区域发展重要的聚集核结构之一，是区域内提升消费、满足多元化需求的重要载体。因此在每座大城市里总会有几条代表城市风貌的商业街。但行走过很多的城市的人大都会有一种感受，就是这些商业街从规划到设计上，都面临着同质化严重的问题。要采用什么样的办法来帮助城市商业街摆脱同质化的桎梏呢？小南就给大家分析城市商业街同质化的问题并分析相关的解决办法。



城市商业街的二次升级：从“泛休闲化”到“景区化”
泛化休闲化
商业街的泛化休闲化指的是将商业街由简单的购物功能打造成为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。



景区化
指的是将整个商业街看为一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销；内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游戏安排等。再通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，来实现商业街的升级管理，这也是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。



从泛化休闲化到景区化的升级
我国的商业街从发展至今，已经经历了两次的升级。第一次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变，是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次转变则是从休闲化商业街想景区化商业街的转变。



城市商业街的“景区化”发展
按照城市商业街的主要功能、主要特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类也反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分的显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。



但随着人们对休闲娱乐的要求日益提高，传统的休闲商业街管理模式已经无法满足人们日益多样化的需求，而城市商业街就进入了全新的全面升级时代。一些商业街开始进行新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准管理和提升来改造商业街，促进商业街的升级发展。这样不仅可以调整街区商业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极的作用。现如今，我国也有部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A或5A级景区了，比如首个国内被评为商业特色街的杭州清河坊。





通过对商业街发展史和现状来分析，商业街景区化的发展模式正是商业街在运作过程中经过不断的尝试、探索而形成的一种全新提升的发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时还又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进一步增加财气。



休闲商业街的打造要点
对于休闲商业街，要怎么样实现文化活化、休闲业态市场化、商业地产盈利化是打造的重点。文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。

主题和核心吸引力的策划
商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件来打造的游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访最为重要的因素。这也是商业街景区化最为重要的部分，也是这条商业街的灵魂所在。



商业街景区化具体的设计手法
通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业集聚成吸引物，也可以将分散地吸引物集合成核心吸引物。通过街区建筑设计、街区景观处理、街区文化具象、街区景观微缩、街区夜景打造等手法，可以将城市规划和旅游规划中景观文化等元素“借用”进休闲街区；通过节庆、演出等活动的组织与梳理，并组织原主居民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。



游憩方式的设计主要是体现在商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。



业态市场化布局
商业街的主要消费力慢慢地转至80、90后，由于消费习惯的不同，消费者们对体验业态开启了更为极致的追求。比如参与感较强的运动馆、采用了高科技的主题乐园与体验馆等。创新业态的出现也对商业街业态市场化提出了必须与时俱进，又要可持续发展的新要求。



商业街主要的业态类型
以文创商品、工艺品、农特产品等销售为核心的传统购物业态；



以加工工坊、创意书店、创意生活馆等为主的体验型购物业态；



以餐厅饭馆为主的餐饮业态；



以康体、健身、洗浴、按摩、医美、茶馆为主的康养业态；



以酒吧、演艺、剧院、6D电影、歌厅KTV等为主的传统娱乐业态；



以剧本杀、VR体验馆、电竞体验馆、运动馆、密室逃脱等新兴娱乐业态；



以电竞酒店、亲子酒店、精品民宿等主题的住宿业态；
以萌宠乐园、亲子乐园等游乐项目的业态。



完善的旅游综合服务系统
这是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的的一项子系统，大致包含了四方面的内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。
它们通过合理的内部与外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱的旅游六要素的游憩节点配置等。不同类型的商业街有各自的管理体系，但是都应该有景区化的服务系统，提供景区化的周到服务。



商业景区化的规划
商业街景区化的升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。



首先应该充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商业街所要展现的主题风貌；然后依次按照商业街现实状况确定商业街景区化景区级别的创建目标；最后就是依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。
而具体的实施工作应该运用专家的智慧经验与专业技术，使得商业街的景区化提升定位清晰、商场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时还要具备商业街景区提升的可操作性。



参考来源：绿维文旅
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