深度洞见：投资人必读：投资的不可能三角在公寓投资中的现象

衣苦生

最近有一个做金融的朋友找我买苏州的公寓，然后要求如下：

a 双地铁口，或者地铁100米内的公寓
b 净收益不低于4.5%
c 过去一年成交不低于10套

说实话，这些都是很正常的需求，然后我问客户，为何咱们会从这三个角度来找公寓呢？
客户跟我分享了，他工作中的一些有趣的事情：

在经济学中有一个概念叫「不可能三角」，是指一个国家不可能同时实现资本流动自由，货币政策的独立性和汇率的稳定性。
也就是说，如果一个国家想允许资本流动，又要求拥有独立的货币政策，那么就难以保持汇率稳定；如果要求汇率稳定和资本流动，就必须放弃独立的货币政策。
「不可能三角」这种现象，在很多经济领域都是普通存在的。商业世界里，高毛利、低费用和高周转也是一组不可能三角，任何商业模式的构建，都只能最多追求其中二项，而舍弃第三项。
具体到金融产品里，也有「不可能三角」这个原理。即高收益，低风险，高流动性，三者不会同时存在。

风险，收益，流动性是投资任何品种都需要进行衡量的三个关键要素。但是这三者不能同时存在，做投资时，需要在三者之间进行取舍。
1．如果追求低风险，高流动性，那余额宝，货币基金，国债等活期理财就是最佳选择。这些产品是满足安全性和流动性的资产不能满足收益性，收益率很难高于3%。
2．如果想要提高收益，风险还要低，那就只能选择牺牲流动性。比如从活期类理财转向定期类理财甚至房地产投资，比如1年期的理财产品收益率就能达到3.5%以上。

或者指数基金投资，如果持有时间较短，风险挺大。但如果当持有时间拉长，时间越长，风险越小，预期收益也会越大。满足收益性和安全性的资产，往往不能满足流动性

3．如果要高收益，高流动性，那就只能选择牺牲风险了。类似的投资方式诸如期货，杠杆，股票，甚至买彩票，都可以视为高风险高收益高流动性的三高品种。最典型的是部分P2P。

在没爆雷之前，流动性和收益性都比较好，因此吸引了大量老百姓资金的进入。然而，它并不能满足安全性，一旦出现危机，就是致命的，系统坍塌风险。满足收益性和流动性的资产，往往不能满足安全性。

在这里，流动性，是指变现的时间，就是要变现的话，需要多久才能变现。
（以上内容源于：财联社百度内容：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1695276767470569943&wfr=spider&for=pc 引用）

所以，客户跟我说了他这三条选择的核心原因：
a 双地铁口，或者地铁100米内的公寓

这个可以保证资产的风险属性，这种地段的资产是应该不存在资产的风险的。

b 净收益不低于4.5%

目前来说，大额存单还是有3.5%的收益的，如若不能超过1%以上的资金收益，那么，肯定是不如投资银行了。（当然银行利率持续下行，这个确实也是现实）收益率不是越高越好，而是符合合理的投资预期即可！

c 过去一年成交不低于10套
这个就是流动性的保证，如若这个小区过去一年10套以上成交都没有，那么，我未来投资要卖出的时候，如何才能保证自己的变现速度呢？

是的，然后我就根据客户的要求找了一些过去一年，卖出超过10套以上的公寓小区，给大家看看具体的情况：



（以上数据是以贝壳找房在过去一年2021年中卖出公寓总量超过10套的小区，距离地铁口100米内的公寓为条件筛选出来的）

由于以上的数据中，是根据租金*12个月与最低房价的比例来测算收益率的，这里面没有计算税费，没有扣除公寓的物业费，所以，最终的数据大概是要扣除1-1.5%才是真正的净收益情况。

那么，现在大家发现了什么呢?
通过对于投资的不可能三角的研究，我们就发现了：

a 公寓投资中，如若想要流通性，那么，一定是会牺牲收益性的。这是正常现象。

b 公寓投资中，越高越好的收益，一定源于要么位置差，要么收益的稳定性不强，后续不好变现与出租。

c 公寓投资也是投资不可能三角中的一个无法逃脱投资品的标准属性。

综上所述：
当你是个投资人，考虑投资公寓的时候，如若是考虑公寓的后续变现速度，那么，就应该选择变现速度快，收益相对比较高即可的公寓。

如若是可以长期持有就可以通过买入偏远一些，位置差，但是租金收益高的位置，赢得财富增值的更多可能！

如若是短期持有，那么，最好的选择，往往只能是收益不高，但是，流动性好的公寓。

那么，长短期如何界定呢：

第一：一般来说，投资公寓3-5年内都建议选择最好流通的为主。
因为公寓的买入有3%的契税，而且还有中介费等等成本，买入一年就卖出是肯定不划算的，而且收益常规在4-6%之间，按照中位数5%，那么，也至少持有1年以上才是划算的。

第二：长期的公寓投资基本要超过5-10年以上。

因为其实长期的投资的话，可以看城市的规划，比如未来5-8年地铁在哪里开通，现在这个地方就距离未来的地铁不远，而且，现在收益不错，这种地段的价值都是非常值得拥有的！

第三：10年以上的，甚至更长期的投资该如何选？

当有一个公寓只是考虑买入以后出租，永远不卖出的情况下，这种情况，就可以这产业链附近的公寓，这种的话，往往租金收益因为出售的效率比较低，所以，买入的价格会非常低，而且，由于周边没有竞品，收益会比较高。

甚至找一些未来可能拆迁的，以及一些特殊环境下的公寓投资，这些都是很好的思路。

所以，综上所述：
真正的公寓投资的高手都是：在做时间的朋友！

为什么这样说呢？

因为公寓投资的本质是：花大价钱垄断一个公寓未来的收益分配权，然后批发或者零售出去。

能垄断的投资品，一定也是被不可能三角所包括的：风险性，流动性，收益性。
这永远都是投资中永远的不可能三角！所以好的东西一定要有取舍，也就高低立判啦！

那么，你读懂了投资的不可能三角，在理性选择公寓中的重要性了吗？

以爱之名勒索

为毛老子总也抢不到沙发？！！